白沙房地產(chǎn)解析|房?jī)r(jià)怎么算

摘要：海南白沙購(gòu)房，白沙房?jī)r(jià)的計(jì)算公式為“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開發(fā)商利潤(rùn)”。1、土地成本(占比25%-30%)：...

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房?jī)r(jià)怎么算 海南新房，海南白沙度假旅游+宜居生態(tài)+風(fēng)情小鎮(zhèn)+長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)+濱海度假+稀缺資源+國(guó)家海岸。

海南房?jī)r(jià)的計(jì)算公式為“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開發(fā)商利潤(rùn)”。

1、土地成本(占比25%-30%)：海南房?jī)r(jià)里的土地成本指樓面地價(jià)，簡(jiǎn)單來講就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。也可以理解為土地上蓋出白沙縣房子后，每平米售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。

2、建安成本(占比約30%)：建安成本是海南房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，主要分為三個(gè)部分：

(1)前期費(fèi)用：主要包括三通一平費(fèi)用和專項(xiàng)費(fèi)用。三通一平費(fèi)用是指使建筑地段的土地平整，達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項(xiàng)費(fèi)用上的投入是可觀的。專項(xiàng)費(fèi)用指支付給設(shè)計(jì)公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等費(fèi)用，開發(fā)商若重視此方面的投入，將為其本身和消費(fèi)者帶來利益。

(2)土建費(fèi)用：主要表現(xiàn)在土建費(fèi)用上，框架結(jié)構(gòu)，多層打樁，現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質(zhì)量也更能保證。

(3)配套設(shè)施費(fèi)用：這部分主要包括開發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、等方面花費(fèi)的資金。

3、管理費(fèi)用(占比約5%)：包括經(jīng)營(yíng)管理、銷售費(fèi)用。指用于海南房地產(chǎn)出售到交付使用過程中，開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。

4、稅費(fèi)(約占比25%)：主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報(bào)建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與海南房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè)，主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費(fèi)附加、土地稅、印花稅等。

5、利潤(rùn)(占比約10%)：對(duì)于房企的利潤(rùn)比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂觀。

當(dāng)然，這些都是賬面上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開發(fā)過程是動(dòng)態(tài)的，一般樓盤一期的開發(fā)周期是兩年，兩年中樓面地價(jià)是有變動(dòng)的，而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價(jià)的，開發(fā)商的利潤(rùn)空間也就會(huì)隨之増大。

1、人口因素：房屋價(jià)格一般與人口數(shù)量呈正相關(guān)關(guān)系，人口越多的城市海南房?jī)r(jià)通常越高。

2、社會(huì)因素：集中了政治、商業(yè)、學(xué)習(xí)、醫(yī)療、文娛等良好資源的城市海南房?jī)r(jià)通常較高。

3、區(qū)位因素：附近有學(xué)校、交通便利、周邊商業(yè)發(fā)達(dá)、各項(xiàng)資源齊全，海南房?jī)r(jià)通常較高。

4、品牌因素：同一時(shí)間的同一地塊，如果是大品牌開發(fā)商建設(shè)的樓盤，海南房?jī)r(jià)通常較高。

5、經(jīng)濟(jì)因素：海南房產(chǎn)價(jià)格隨經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹、該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入水平而增加。

6、政策因素：特定情況政府采取措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，如海南房產(chǎn)價(jià)格高采取限貸限購(gòu)策略。

白沙縣買房?jī)?yōu)勢(shì)：海南二手房，旅游度假。旅游度假買房的人亦不少，選擇一處山清水秀，風(fēng)光旖旎的地方居住已是必然趨勢(shì)，當(dāng)然了，離旅游景點(diǎn)近些那是醉好不過了。如果你來過海南，如果環(huán)島旅行過，是不是會(huì)覺得震撼和不可思議呢？這也是為什么越來越多人瞄準(zhǔn)了海南東線的原因。

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