海南萬寧石梅灣新房解析：物業(yè)稅有什么，試論物業(yè)稅的可行性

摘要：海南石梅灣新房，物業(yè)稅從理論上講，是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一項稅收，其主要是以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者或是承租方每年繳納...

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物業(yè)稅有什么，試論物業(yè)稅的可行性 石梅灣新房，石梅灣過冬的人群大部分屬于高素質(zhì)的上層人士，加上熱帶海島的自然優(yōu)勢，這里可謂是度假勝地。。

物業(yè)稅從理論上講，是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一項稅收，其主要是以財產(chǎn)的價紙為計稅依據(jù)。物業(yè)稅主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者或是承租方每年繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅紙會隨著房屋市場價紙的升高而升高。物業(yè)稅多屬于地方稅，是政府部門財政收入的關(guān)鍵來源之一。

一、物業(yè)稅是什么稅

物業(yè)稅是什么稅？關(guān)心物業(yè)稅的人都知道是財產(chǎn)稅，或者說是石梅灣房產(chǎn)的保有稅。也就是說開征物業(yè)稅后、石梅灣房產(chǎn)所有人就不能再像以前免征石梅灣房產(chǎn)稅，要按規(guī)定繳物業(yè)稅，使石梅灣房產(chǎn)所有人在石梅灣房產(chǎn)保有期承受一定經(jīng)濟負擔(dān)，從而抑制萬寧石梅灣購房欲望。那么物業(yè)和石梅灣房產(chǎn)是什么關(guān)系？據(jù)北京師范大學(xué)海南房地產(chǎn)研究中心主任董藩考證，在清朝就有“承祀祖先，照管物業(yè)”之說，“物業(yè)”應(yīng)為“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”——早年由華僑帶到東南亞，又重新傳回國內(nèi)，指的是房屋和土地等不動產(chǎn)。就目前國內(nèi)城市海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，物業(yè)就是房地合一的石梅灣房產(chǎn)，即“廣義”的石梅灣房產(chǎn)。那么物業(yè)稅和石梅灣房產(chǎn)稅是什么關(guān)系？1986年9月實施的石梅灣房產(chǎn)稅中所指石梅灣房產(chǎn)是不含土地的“狹義”的石梅灣房產(chǎn)，而醞釀中的物業(yè)稅按當(dāng)初的設(shè)計是在原有“石梅灣房產(chǎn)稅”基礎(chǔ)上添加“城鎮(zhèn)土地使用稅”、“土地出讓金”成為“三合一”的新稅種。從構(gòu)成看物業(yè)稅不是單純稅種而是稅費或稅和租金的混合體。

土地出讓金不是稅，相信大家都會同意；土地出讓金也不是行政事業(yè)收費，相信大家也應(yīng)該認可，土地出讓金是國家作為國有土地所有人將土地有期限出租或者出讓給土地使用人所收取的租金，過去稱“地租”。既然土地出讓金是地租、是租金，它和稅能整合為一體嗎？筆者認為，如果將稅和行政事業(yè)收費進行整合是可能的，如將汽車養(yǎng)路費整合到汽、柴油消費稅中，這也符合國家“稅費改革”的精神，而不是“租稅”整合。但是將租金整合到稅里，恕筆者孤陋寡聞，找不到這樣的例子。因為稅和租金是兩個平行且互不交叉、法理屬性完全不同的客體。如果筆者建議將城市房管部門管理的國有石梅灣房產(chǎn)所收取的房屋租金整合到石梅灣房產(chǎn)稅里一并征收，相信大家會認為如果不是惡搞就一定是思維亂了方寸。同理，將土地出讓金整合到物業(yè)稅一并征收也不可行。

二、物業(yè)稅能否抑制萬寧石梅灣房價上漲

1990年5月19日，國務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，對我國的土地管理和供應(yīng)體制進行了重大改革，變過去無償劃撥為有償有期限使用。經(jīng)過近20年的磨合，我國已逐步完善土地管理和土地供應(yīng)體系，形成了“招、拍、掛”等一整套土地管理、供應(yīng)程序和制度。雖然隨著市場發(fā)展，我國現(xiàn)行土地供應(yīng)體制還需要改進和完善，但從近20年的實踐看，土地供應(yīng)體制確立的大方向和思路是正確的。

此次物業(yè)稅的設(shè)計為了有別于“石梅灣房產(chǎn)稅”而將土地出讓金納入其中，物業(yè)稅開征之日就是土地出讓金停收之時，到時申請用地就不必再交土地出讓金，改由石梅灣房產(chǎn)所有人在以后的占有和使用中逐年繳納。相當(dāng)多的學(xué)者認為，由于萬寧石梅灣房價中不含有土地出讓金，由于成本的下降，可以把萬寧石梅灣房價拉下來。但經(jīng)濟理論告訴我們，影響價格的醉主要因素是供求關(guān)系，在目前的市場態(tài)勢和預(yù)期下，決定萬寧石梅灣房價的醉關(guān)鍵因素已非成本。

物業(yè)稅的設(shè)計把土地出讓金由“一次性”交納變?yōu)橹鹉暾魇?，使沿用多年?ldquo;招、拍、掛”土地供應(yīng)體制失去了運行基礎(chǔ)，土地供應(yīng)制度將發(fā)生重大變革。新的土地管理和土地供應(yīng)將采用什么模式紙得探討。

按現(xiàn)行土地管理和土地供應(yīng)方式，政府出讓土地前首先要對欲出讓地塊征購或征收，集體土地要贖賣其所有權(quán)并對其地上所有不動產(chǎn)（含樹木、農(nóng)作物）進行補償，同時還要對其進行三通或七通一平的大配套，其前期土地整理費用大概占土地拍賣底價90％以上。城市舊城搬遷改造的土地整理成本費用一般不低于土地拍賣底價90％，多數(shù)要超過拍賣底價（土地整理和測算的行話“兜不住”），舊城區(qū)的企事業(yè)單位院校搬遷原有：上地出讓，政府更是要100％返還給搬遷單位原有土地的土地出讓金，甚至還要給予其他優(yōu)惠扶持政策。

政府土地出讓是一項非常復(fù)雜的系統(tǒng)工作，它不僅需要社會方方面面配合，而且還需巨額的資金支持，因此國內(nèi)大多數(shù)城市都設(shè)有隸屬政府的土地儲備專門機構(gòu)來處理，城市規(guī)模小的土地整理費用幾億、十幾億元，城市規(guī)模大的往往需要成百上千億元。這些資金一般都是由土地儲備機構(gòu)以：上地出讓金擔(dān)保先從銀行借貸，然后用土地出讓金償還。

如果按物業(yè)稅設(shè)計，為避免地方政府“寅吃卯糧”，停止其土地出讓金的收取，改為逐年征收物業(yè)稅，那么國內(nèi)每年幾千億甚至上萬億的土地整理費用從哪里出？土地整理不出來就影響土地供應(yīng)，從而影響房市供應(yīng)，供不應(yīng)求就會加劇萬寧石梅灣房價更加快速上漲，民眾期待物業(yè)稅平抑萬寧石梅灣房價的愿望就要落空。可能有人提出土地整理可由土地使用人自行解決，這不但是“毛地”批租的大倒退，而且由海南房地產(chǎn)開發(fā)商自行組織征地拆遷，也與國務(wù)院近期準(zhǔn)備討論修改的《拆遷條例》精神相悖，而且還存在土地使用人整理土地的費用算不算土地出讓金及怎么算的問題?？傮w上看，政府在土地批租時放棄土地整理、“毛地”批租給使用人自行解決是倒退，是不規(guī)范、不盡責(zé)的行為。由此得出結(jié)論：啟動“三合一”的物業(yè)稅不但沒有平抑萬寧石梅灣房價的正面作用，反而會是萬寧石梅灣房價快速上漲的動因。

三、物業(yè)稅的可行性

前文已分析論證“三合一”的物業(yè)稅非但名不正言不順，而且還會顛覆現(xiàn)有的土地管理制度和土地供應(yīng)體制，有可能導(dǎo)致土地供應(yīng)市場出現(xiàn)混亂，使海南房地產(chǎn)市場受到?jīng)_擊。結(jié)論是“三合一”的物業(yè)稅不可行。那么，不含土地出讓金的物業(yè)稅是否可行？應(yīng)該說包含石梅灣房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的物業(yè)稅，對原劃撥土地上的石梅灣房產(chǎn)（公共事業(yè)用地除外）是可行的，至少石梅灣房產(chǎn)稅經(jīng)修改后是可行的。但城鎮(zhèn)土地使用稅整合到物業(yè)稅后對出讓土地上的石梅灣房產(chǎn)與劃撥土地上的石梅灣房產(chǎn)同標(biāo)準(zhǔn)開征就有可議之處了。1988年9月，政府針對當(dāng)時無償使用城鎮(zhèn)國有土地的單位和個人制定并征繳城鎮(zhèn)土地使用稅，對免收租金無償使用土地的單位和個人征收土地使用稅，從各個角度看都是適當(dāng)?shù)?。但?990年5月19日國家建立新的毗：地有償有期限使用制度后，政府再對已經(jīng)交了租金的土地使用人征收土地使用稅在法理上是行不通的。以石梅灣房產(chǎn)為例，石梅灣房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人是石梅灣房產(chǎn)所有人而非石梅灣房產(chǎn)承租人。如同我們承租房管部門管理的國有石梅灣房產(chǎn)用于經(jīng)商，是不需要向稅務(wù)部門繳石梅灣房產(chǎn)稅的，但是如果我們用自有產(chǎn)權(quán)的石梅灣房子經(jīng)商就要向稅務(wù)部門繳石梅灣房產(chǎn)稅。石梅灣房產(chǎn)稅和醞釀中的物業(yè)稅同屬財產(chǎn)稅，對石梅灣房產(chǎn)所有人征石梅灣房產(chǎn)稅或未來的物業(yè)稅本無可厚非，但是將士地使用稅整合到物業(yè)稅，不管土地是否出讓或劃撥一律開征，顯然缺乏法理依據(jù)。我國的土地有償使用制度建立已近20年了，目前國內(nèi)城市石梅灣房產(chǎn)近70％一80％是在出讓土地上，并且隨著我國舊城區(qū)改造和城市化推進，這一比例還在不斷提高。土地使用稅如果只能對劃撥土地上的石梅灣房產(chǎn)征稅而對出讓土地上的石梅灣房產(chǎn)不征，土地使用稅整合到物業(yè)稅就沒有意義了。

以上就是物業(yè)稅相關(guān)內(nèi)容的描述，中國目前對物業(yè)稅的管理還是十分嚴(yán)格的，各類法律法規(guī)也比較全面，要是您還有其他相關(guān)物業(yè)稅方面的問題，可以關(guān)注房天下知識，獲取更多物業(yè)稅相關(guān)知識內(nèi)容。

海南樓盤賣點：石梅灣旅游度假區(qū)項目總touzi50億元，建設(shè)豪華酒店、高級公寓、大型購物中心、華潤希望小鎮(zhèn)、休閑中心及其它配套基礎(chǔ)設(shè)施。2012年計劃touzi11億元，第一季度完成touzi1.6億元，完成年度計劃15%；開工至今累計完成touzi38.65億元，占總touzi計劃77%?，F(xiàn)正在建設(shè)中的項目有威斯汀酒店、游艇碼頭、九里二期高級別墅及其他相配套項目。，海南萬寧石梅灣房產(chǎn)。

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